Mietrecht


Anwalt Mietrecht Essen

Gegenstand des Mietrechts sind die gegenseitigen Ansprüche zwischen Mieter und Vermieter. Insbesondere die An- und Vermietung von Wohnraum ist im täglichen Leben von gehobener Bedeutung. 

Auch die Geltendmachung von auftretenden oder erst nach Einzug erkannten Mängeln, sowie auf der anderen Seite die Abwehr unberechtigter Mängelanzeigen, sind immer ein großes Streitthema zwischen Mieter und Vermieter. Hintergrund ist das sogenannte „Äquivalenzverhältnis“, welches letztlich besagt, dass Leistung und Gegenleistung möglichst gleichwertig sein sollen. Im Falle des Mietrechts ist dies auf Seiten des Mieters die Verpflichtung zur Zahlung der Miete, und auf Seiten des Vermieters die Verpflichtung zur Überlassung der Mietsache. Ist die Mietsache aufgrund von Mängeln „ihr Geld nicht wert“, tritt, wenn diese Mängel im Verantwortungsbereich des Vermieters liegen, automatisch eine Minderung ein, dass Äquivalenzverhältnis gestört. Anwaltliche Beratung und Vertretung sollte im besten Fall einen Ausgleich oder eine Wiederherstellung des Äquivalenzverhältnisses erreichen. 

Mietverhältnis beenden im Mietrecht

Gerade im Bereich der Beendigung von Mietverhältnissen taucht dieser Punkt wieder auf. Ist das Äquivalenzverhältnis über einen längeren Zeitraum gestört, sei es durch Nichtzahlung der Miete, oder unberechtigte Minderung der Miete, oder auf der anderen Seite der Nichtbeseitigung vermieterseits verantworteter Mängel, steht sowohl dem Vermieter als auch dem Mieter das Recht zur Kündigung, ggf. sogar zur fristlosen Kündigung zu. Die Wirksamkeit der fristlosen Kündigung hängt dann wiederrum davon ab, ob derjenige, der sich darauf beruft, dass die andere Seite ihre vertragliche Verpflichtung (zur Verfügungstellung einer mangelfreien Mietsache/Mietzahlung) verletzt hat, dies in einem Prozess auch beweisen kann. Hier ist oft der Anwalt gefragt, der im Rahmen einer frühzeitigen Miteinbeziehung Beweissicherung betreiben kann, und mit Blick auf eine möglicherweise streitige Auseinandersetzung vor Gericht bereits in einem frühen Stadium der Auseinandersetzung den Ablauf organisieren kann und die notwendigen Maßnahmen einleiten kann, damit der Mieter oder Vermieter im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung sein Recht tatsächlich auch durchsetzen kann, um im besten Falle die Gründe für die Wirksamkeit seiner Kündigung/fristlosen Kündigung darlegen und beweisen kann.

Im Zuge solcher Auseinandersetzungen muss auf Seiten des Vermieters oft überzahlte Miete zurückverlangt werden, welche aufgrund des gestörten Äquivalenzverhältnisses zu Unrecht an den Vermieter geleistet wurde. Auf Seiten des Vermieters muss im Rahmen der fristlosen Kündigung oft ein Räumungsverfahren durchgeführt werden. Oft ist es so, dass Mieter schlicht ausziehen, und in einer „Nacht- und Nebelaktion“ die Wohnung verlassen, jedoch die Schlüssel nicht zurückgeben. In einer solchen Situation ist der Vermieter trotzdem darauf angewiesen, dass ein Räumungsverfahren durchgeführt wird und der Mieter aufgrund eines Räumungstitels außer Besitz gesetzt wird.

Diese für einen Laien nicht sofort verständliche Vorgehensweise beruht darauf, dass ohne erfolgte Rückgabe keine dokumentierte Aufgabe des vorher berechtigten Besitzes erfolgt ist, und so die Situation entstehen kann, dass der Vermieter auf nach Auszug des Mieters ohne Herausgabe der Wohnung an den Vermieter nachträglich die Wiederbesitzeinräumung verlangen kann. Dies kann, wenn der Vermieter die Wohnung ohne offizielle Räumung wiedervermietet hat, zu erheblichen Schwierigkeiten, und ggf. einem Schadensersatzanspruch auf Seiten des Vermieters führen.

Um dies zu vermeiden, muss ggf. auch in solchen Fällen ein unter Umständen kostspieliges Räumungsverfahren mit einer Räumungsklage, der Erlangung eines Räumungstitels und der Beauftragung einer Zwangsräumung durchgeführt werden.  

Ihr Rechtsanwalt für Mietrecht

Meine Tätigkeit erfasst sowohl die Geltendmachung von Mieterrechten (z. B. Mängelbeseitigungsansprüche oder die Durchsetzung von Minderungsrechten) als auch von Vermieterrechten (z. B. Kündigung, Räumung oder Mieterhöhung). Auch die Fertigung von Mietverträgen sowie die Prüfung vorhandener Mietverträge ist Gegenstand des Mietrechts.

Schließlich berate ich Sie auch gerne bei der Prüfung von Betriebskostenabrechnungen.

Lokalzeit 13.06.2018 Lokalzeit 02.07.2018